Giriş

Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin hükümleri kiracıyı korumayı temel alır. Bu kapsamda kiracının kiralanandan çıkarılması sınırlı tahliye nedenlerine dayanarak mümkündür. Sınırlı tahliye nedenlerinin başında da iki haklı ihtar nedenine dayanarak tahliye bulunmaktadır.

İki haklı ihtar Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 2. Fıkrasında düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu 352/2  ; Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu kapsamda kiraya verenin iki haklı ihtar sebebine dayanarak kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için sözleşmede belirtilen kira bedelinin ödenmemesi durumunun kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunması ve kiracının da işbu ihtara neden olması gerekmektedir.

6570 sayılı eski kanunda , bir yıldan az süreli kira sözleşmelerinde  iki haklı ihtar nedenine dayanarak dava açılması mümkün değildi. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu kapsamda düzenleme yaparak bir yıldan az süreli kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtar nedenine dayalı dava açılma imkanını sağlamıştır.

Sözleşmenin süresine göre dava açma süreleri

-Bir yıldan az süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde

-Bir yıl süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde

-Bir yıldan daha uzun süreli sözleşmelerde ise ihtara sebebiyet olan kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde davanın açılması gerekmektedir.

Söz konusu dava açma sürelerinin içerisinde kiraya veren dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirdiği taktirde dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır.

Türk Borçlar Kanunu 353. Madde ; Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Bilgilendirme ve geçerlilik şartı

Bilgilendirmenin yazılı olması geçerlilik şartıdır. Noter aracılığı, iadeli mektupla ve telgrafla bilgilendirmenin yapılması mümkündür. İhtarda süre verilmesine gerek yoktur. Kira bedelinin ait olduğu ayın ve miktarın belirtilmesi yeterlidir. İhtarda süre ve bu süre içerisinde bedelin ödenmemesi durumunda kira akdinin sonlandırılacağına ilişkin bilgilendirilmenin yapılması Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesi kapsamında önem arz etmektedir. Kiraya veren  iki haklı ihtar nedenine dayanabileceği gibi aynı anda Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesinden de yararlanabilmesi mümkündür.

Türk Borçlar Kanunu 315. Madde ;Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

**Yukarıda ilke kararında açıklandığı gibi 6570 sayılı Yasa`nın 7/e maddesinde özel olarak düzenlenen iki haklı ihtara dayalı davada tahliye istemi için gönderilen ihtarlarda ödeme süresinin belirtilmesi ve fesih iradesinin bildirilmesi şartı aranmaz. Zira 6570 sayılı Yasa`nın 7/e maddesinde ihtar için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Yazılı ve haklı olması yeterlidir. Mahkemece iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiğinin kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde noter ihtarlarında verilen bir günlük ödeme süreleri hukuki sonuç doğurmayacağından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

(Yargıtay 6. hukuk dairesi e. 2012/4890 k. 2012/8344) **

 

Yazılı şekil şartına uygun olarak gönderilen bildirimin kiracıya tebliğ edilmeden kira borcunun ödenmesi durumunda iki haklı ihtar oluşmaz. Ancak bildirimin kiracıya tebliğinden sonra yapılan ödeme iki haklı ihtarın oluşmasını engellemez.

İki haklı ihtar nedenine dayanarak açılan davanın davacısı kiraya veren, davalısı ise kiracıdır. Vekilin kiraya verenin haklarından yararlanabilmesi için öncelikle vekil sıfatıyla kira bedelinin kendisine ödenmesi istemesi daha sonra kira bedelinin ödenmediğine ilişkin ihtarın ayrıca çekmesi gerekmektedir.

Kiracının birden çok kişinin olması durumunda ihtarın tamamına çekilmesi gerekmektedir. Davalılar arasında mecburi dava arkadaşlığı söz konusu olup davanın tüm kiracılara karşı yönetilmesi gerekmektedir.

Sonuç

Türk Borçlar Kanunu’nun kiracının tahliyesine ilişkin hükümleri kiracıyı temel almaktadır. İki haklı ihtar nedenine dayanarak kiracının çıkartılması işlemleri ve davası bir takım usuli işlemleri beraberinde getirmektedir. Kiracının kiralanandan çıkartılabilmesinin sınırlı olması durumu da göz önüne alındığında tahliye davaları avukat aracılığı ile takip edilmelidir. Alanya’ da avukatlık bürosu olarak tahliye davalarında hizmet vermekteyiz.