Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin hükümleri genel itibari ile kiracıyı korumaya yatkındır. Kira akdinin imzalanmasıyla hukuki ilişki tesis edilmiş olur. Kira süresi zarfında şartların değişmesi söz konusu olduğunda kira sözleşmelerin bedel unsurunun ele alınarak hakkaniyete uygun şekilde yeniden tespit edilmesi gerekebilir. Yenilenen kira sözleşmesinde kira bedelinin yeniden tespiti zaman zaman zorunluluk haline gelebilmektedir. Bu açıdan ;

            Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

            Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

            Kira tespit davası  kira sözleşmesinin süresi içerisinde her zaman açılabileceği gibi sürenin bitmesinden otuz gün önce kiracıya artırıma ilişkin yazılı bildirim yapılarak yeni kira dönemi içerisinde de kira tespit davasının açılması mümkündür. Yeni kira döneminde açılan davanın neticesinde belirlenen bedel, yeni kira dönemi için geçerli olacaktır.

            Kira tespit davalarının tarafları kira sözleşmesinin tarafından herhangi birisi olabilir. Davacı tarafta HMK 114/1-f maddesi uyarınca hukuki yararın bulunması gereklidir.

            Kira tespit davalarında bedelin belirlenmesi yönünden beş yıldan uzun süreli sözleşmelerle beş yıldan kısa süreli sözleşmeler açısından ayrıma gitmekte yarar vardır.

a-Beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti

            Beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira tespiti , yenilenen kira sözleşmesindeki bedelde tarafların anlaşıp anlaşmamalarına göre farklılık göstermektedir. Taraflar arasında kira bedeline ilişkin anlaşma yapabilirler. Taraflar anlaşma ile kira bedelini, bir önceki yılın TÜFE’nin yıllık ortalamasından fazla olmamak üzere belirlenebilir. Bu bedelin tüfenin yıllık ortalamasından fazla belirlenmesi durumunda fazlaya ilişkin kısımlar dikkate alınmayacaktır.

            Tarafların anlaşamama durumunda taraflardan herhangi birisi Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak hakim tarafından kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir. Hakim tarafından kira sözleşmesinin bedeli, tüfenin yıllık ortalamasını geçmeyecek şekilde kiralanın durumu da göz önüne alarak hakkaniyet çerçevesinde belirlenir.

b-Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti

            Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde tarafların anlaşma durumuna bakılmaksızın kira bedeli hakim tarafından belirlenecektir. Bu durumda hakim, kiralananın çevresinde bulunan emsallerin kiralanana göre iyi ve kötü yanlarını belirleyerek, tüfe oranını dikkate alıp hakkaniyet çerçevesinde kira bedelini belirleyecektir. Hakim daha önceki tüfe oranıyla bağlı değildir.

            Bu belirlemeden sonraki kira bedellerinin belirlemesi a bendinde belirttiğimiz ‘’beş yıldan kısa süreli sözleşmelerin kira bedelinin tespitindeki’’ belirtilen şekilde yapılacaktır. On yılın dolması halinde TMK 328.madde uyarınca iki taraf içerisinde fesih hakkının olduğunu da belirtmek isteriz.