Kira sözleşmesinin imzalanmasıyla birlikte taraflar açısından bir takım yükümlülükler söz konusu olmaktadır. Kiracın en temel ve önemli yükümlülüğü olan kira bedelini belirlenen şekilde ve süre de ödemek zorundadır. Kiracının söz konusu yükümlülüğü yerine getirmediği taktirde, kiraya veren kira bedelinin ödenmemesinden dolayı kiracanın tahliyesi için iki hukuki yola başvurabilir.

            İlk yol sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ile kiralananın tahliyesi istenebilir. İkinci yol ise icra müdürlüğü aracılığıyla kiralanın tahliye edilmesidir. İkinci yol ile daha hızlı sonuç alınmaktadır.  Yazımızın içeriği ikinci yol olan kira alacağının tahsili için genel haciz yoluyla takip olacaktır. Kiraya ilişkin takiplerde takip alacaklısı kiraya veren, takip borçlusu ise kiracıdır. Tahliye, bölünemeyen borçlardan olduğundan dolayı kiracıların birden fazla olması durumunda tamamına karşı yapılmalıdır. 

            Kiraya veren kira alacağının tahsili için genel haciz yoluyla takip başlatarak alacağın tahsilini talep edebileceği gibi alacağın tahsili talebinin yanında tahliye talebinde de bulunabilecektir. Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı olmadığından dolayı kira alacağının tahsili için genel haciz yoluyla yapılan takibe kira sözleşmesinin eklenmesi zorunlu değildir.

            İcra müdürlüğü tarafından borçluya ödeme emri gönderilir. Gönderilen ödeme emrinde 7 gün içerisinde takibe itiraz edilebilmezse haciz yapılabileceği, itiraz edilmeyip , 30 gün (konut ve çatılı işyeri kiralarında ) içerisinde tüm borcun ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshedileceği ve kiralananın tahliye edileceği hususları ihtar edilir. İhtaren bildirilen sürelerin içerisinde itiraz veya ödemenin yapılmaması durumunda kira alacağı da kesinleşmiş olacaktır.

            7  günlük itiraz süresinde kira sözleşmesine(kira sözleşmesine veya kira alacağının tahsili için genel haciz yoluyla takibe eklenen kira sözleşmesindeki imzaya açıkça ve kesin olarak itiraz edilebileceği), borcun bir kısmına veya takibe karşı olabilir. Bu hususların açıkça 7 gün içerisinde ilgili icra müdürlüğüne yapılması gerekir. İcra mahkemesine yapılan itiraz geçersizdir. 7 günlük itiraz süresi içerisinde itiraz edilmemesi durumunda takip kesinleşir.

 

A-Ödeme emrine itiraz edilmemiş ancak süresi içerisinde ödeme yapılmışsa ;

            Ödeme emrine süresi içerisinde itiraz edilmeyerek takip kesinleşmişse rağmen  30 günlük süre içerisinde ( konut ve çatılı işyerlerinde ) borç ödenirse alacaklı tarafından tahliye talep edilemez.Ödeme emrinde belirtilen kira bedelinin ödenip ödeme emrinde borcun fer’i niteliğinde olan borçların ödenmemesi halinde (faiz , vekalet ücreti ) kalan kısım içinhaciz talep edilebilse de tahliye talep edilemez.

 

B-Ödeme emrine itiraz edilmedi ve süresinde borç ödenmediyse ;

            7 gün içerisinde ödeme emrine itiraz edilmediği taktirde icra takibi kesinleşmiş olur. 30 günlük süre içerisinde ( konut ve çatılı işyerlerinde ) kira bedelinin ödenmemesi halinde alacaklı icra hukuk mahkemesinden tahliyeyi talep edebilir.

            Alacaklının talebi üzerine icra hukuk mahkemesi yargılamayı duruşmalı olarak yapmak zorundadır. İcra hukuk mahkemesi, ödeme emrinin usulüne uygun olup olmadığı, ödeme emrine karşı  7 gün içerisinde itirazın yapılıp yapılmadığı ve 30 gün içerisinde ödemenin yapılıp yapılmadığı hususlarını inceleyerek tahliyeye karar verir. İcra Hukuk Mahkemesinin vermiş olduğu kararın kesinleşmesine gerek yoktur. Mahkemenin kararını, tefhim (yüze karşı )veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmekle icra edilebilir hale gelir.

C-Ödeme emrine itiraz edilmesi durumunda alacaklı bir yıl içerisinde genel mahkemede itirazın iptali davası açabileceği gibi , icra mahkemesinde de altı ay içerisinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

            Borçlu tarafından ödeme emrine itiraz edilmesinden sonra alacaklı tarafından 30 günlük süre  ( konut ve çatılı işyerlerinde ) beklenmeden itirazdan itibaren 6 ay içerisinde itirazın kaldırılması istenebilir.6 ay süre içerisinde itirazın kaldırılmasının icra hukuk mahkemesinden istenememesi durumunda aynı alacak için icra takibi yapılamaz.

İtiraz edilmesi durumunda ;

            C-1)Kira alacağının tahsili için genel haciz yoluyla takip sözlü kira sözleşmesine dayanıyorsa ;

            Alacaklı noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir belgeye dayanıyorsa itirazın kaldırımasını ve kiralananın tahliyesini talep edebilir. Alacaklının elinde yukarıda belirtilen belgelerin olmaması durumunda sulh hukuk mahkemesinde dava açabilecektir.

 

            C-2)Kira alacağının tahsili için genel haciz yoluyla takip adi kira sözleşmesine dayanıyorsa ;

            Kiracı kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmişse alacaklı icra hukuk mahkemesinden icranın kaldırılmasını talep edemez. Alacaklı noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir belgeye dayanıyorsa itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Alacaklının elinde belirtilen belgelerin bulunmaması durumunda  sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

 

            C-3)Borçlu kira alacağının tahsili için genel haciz yoluyla takipte kira sözleşmesi ve imza dışındaki hususlara itiraz etmesi durumunda ;

            İcra takibi durur. Alacaklı icra takibinin kaldırılmasını isteyebilir.  Bu durumda borçlu kira sözleşmesi dışındaki itirazlarını ,

• Noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş belge
• Alacaklı tarafından ikrar edilmiş belge
• Resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri makbuz veya vesika ile ispat etmek zorundadır.

            Borçlu yukarıda belirttiğimiz belgeler dahilinde itirazlarını ispatlayamazsa icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar verir.  Borçlu tarafından sunulan alacaklının imzaya itirazı halinde icra hukuk mahkemesi imza incelemesi yapar ve alacaklıya ait olduğunun anlaşılması halinde itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verir.

            Borçlu, icra hukuk mahkemesinin kararını temyiz ederse iik 36 . madde uyarınca teminat göstererek icranın geriye bırakılmasına karar verilmesini isteyebilir.

 

Özellikle belirtmek gerekir ki icra müdürlüklerinin farklı uygulamalarından dolayı işyerine ilişkin takiplerde damga vergisinin ödenmesine dikkat edilmelidir. Tahliye davalarında Alanya’da avukatlık bürosu olarak hizmet vermekteyiz.