ÖNALIM (ŞUFA) DAVASI

a-Önalım hakkı

Önalım hakkı , paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı “yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkının kullanmasına ilişkin düzenleme 4 Kasım 2020 tarihinde kaldırılmıştır. Önalım hakkı dava yoluyla kullanılmak zorundadır.

Önalım hakkı paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşın kendisine ait payı, paydaş olmayan üçüncü kişiye sattığında aynı satım şartlarıyla öncelikle satın alma yetkisi veren, yenilik doğurucu bir haktır. Paylı mülkiyetin kurulmasıyla kanundan doğan önalım hakkı  da kendiliğinden doğar.

Kanundan doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 732. Madde de düzenlenmiştir. Buna göre paylı mülkiyette bir paydaşın, payını bir kısmını yahut  tamamını üçüncü bir kişiye satması halinde kendiliğinden kanundan doğar ve payın üçüncü bir kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 735. Madde de düzenlenmiştir. Taşınmazda pay sahibinin tanzim ettiği ve önalım hakkını sözleşeme içerisinde tanıdığı dolayısıyla sözleşmeye dayanan bir haktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı paydaşlara satılan taşınmaz payının satım bedeli (satış+tapu masrafları) karşılığında geri alma yetkisi veren bir haktır.

Sınırdaş Tarımsal arazi maliklerine 6537 sayılı kanun tanınan önalım hakkı 4 Kasım 2020 tarihinde kaldırılmıştır. Dolayısıyla 4 kasım 2020 tarihinden sonra söz konusu önalım hakkını kullanma olanağı kalmamıştır.

b-Önalım hakkının kullanılması ve süresi

Satışı yapan paydaş dışındaki diğer paydaşlar satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren üç ay içerisinde ve her halde iki yıl içerisinde bu hakkı kullanmak zorundadır. Söz konusu sürelerin başlaması için noter bildirimi şart olup sadece öğrenme yeterli değildir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’ nin, 12.12.2017 tarih ve 2016/176 E., 2017/9340 K. sayılı ilamına göre: 

 ‘’ … üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir.  ‘’ …

Söz konusu süreler hak düşürücü niteliktedir. Uyuşmazlık durumunda süreler hakim tarafından re’sen dikkate alınır.

Önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 734. Maddesi uyarınca alıcıya dava açarak kullanılmalıdır. Önalım sebebiyle açılan davanın niteliği tapu iptal ve tescil davasıdır. Davalı, paydaştan payı satın alan üçüncü kişidir. Davacı kendi adına tescil kararı verilmeden önce satım bedelini (satış bedeli+ tapu masrafları) depo etmek zorundadır.

İştirak halinde mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda  tüm iştirakçilerin birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir.

c- Önalım hakkında görevli ve yetkili mahkeme

Önalım hakkına dayalı tapu iptal tescil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

Önalım hakkı taşınmazın aynîne ilişkin bir dava olduğundan dolayı taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Söz konusu davada kesin yetki söz konusudur. Kesin yetki kamu düzenine ilişkin olup hakim tarafından re’sen dikkate alınır. Kesin yetki davanın her aşamasında ileri sürülebilir. Dolayısıyla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir.

 

d- Önalım hakkında feragat ve vazgeçme

Önalım hakkının kullanılmasından feragat mümkündür ancak feragat resmi şekilde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir.

Belirli satış işleminde önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir.

e-Önalım hakkının kullanılmasının istisnaları

-Fiili taksimin bulunduğu durumlarda önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Fiili taksim iddiası davanın her aşamasında ileri sürülebilir.

-Satışın paydaşlar arasında olması durumunda.

-Bağışlama olması durumunda

-Elbirliğine tabi taşınmazlarda

-Trampa yapılması durumunda

-Payın cebri icra yoluyla  satılması durumunda

-Ölüme bağlı tasarrufun bulunması durumunda

f-Bedelde Muvaaza

Payın gerçek değerinin çok üzerinde bir fiyata satılması durumunda bedelde muvaaza söz konusu olmaktadır. Önalım hakkını kullanacak paydaş, bedelin danışıklı olduğunu öne sürerek gerçek bedelinin bilirkişi aracılığıyla belirlenerek belirlenen bedel üzerinden önalım hakkının kullanması mümkündür.

Sonuç

Önalım hakkının kullanılması paylı mülkiyete tabi taşınmazlar açısından oldukça önemlidir. Paylı mülkiyette paydaşın fiili kullanımına ilişkin yeri diğer paydaşlardan bağımsız ve kesin bir biçimde belirlenmemiştir. Bu nedenle tüm paydaşlar müşterek kullanım söz konusudur. Önalım hakkının asıl amacı müşterek kullanımın söz konusu olan paylı mülkiyete tabi taşınmazlara yabancıların paydaş olarak girmesini engellemektir.  Önalım  hakkı taşınmazın aynîni ilgilendiren davalardan olup avukat aracılığıyla takip edilmelidir. Alanya’ da avukatlık bürosu olarak önalım hakkına  ilişkin davalarda hizmet vermekteyiz.