22 Mayıs 2026 Sonrası Site Aidatları: Tavan Gelmedi, Yetki El Değiştirdi

Özet

22 Mayıs 2026 tarihinde yayımlanan 7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun site ve apartman yönetimlerine ilişkin önemli hükümlerini değiştirdi. Kamuoyunda düzenleme çoğunlukla “site aidatlarına zam sınırı getirildi” şeklinde duyurulmuş olsa da değişikliğin gerçek hukuki etkisi bundan daha farklıdır.

Yeni düzenleme, kat malikleri kurulunun belirleyeceği nihai aidata genel bir tavan getirmemektedir. Esas değişiklik, yöneticinin tek başına hazırladığı işletme projesinin eski sistemde olduğu gibi kat maliklerinin sessiz kalmasıyla kesinleşmesini önlemek ve bütçe üzerindeki son sözü kat malikleri kuruluna bırakmaktır.

Yönetici, kurul tarafından daha önce kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmaması halinde yine geçici işletme projesi hazırlayabilecektir. Ancak bu proje artık kendiliğinden kesinleşmeyecek; en geç üç ay içerisinde kat malikleri kurulunun onayına sunulacaktır.

Kamuoyunda tartışılan yeniden değerleme oranı sınırı da nihai aidata uygulanacak mutlak bir zam sınırı değildir. Bu sınır, şartları mevcutsa yöneticinin genel kurul toplanıncaya kadar hazırlayacağı geçici işletme projesi bakımından önem taşımaktadır. Kat malikleri kurulu ise gerçek giderleri dikkate alarak farklı bir bütçe kabul edebilir.

7579 sayılı Kanun ayrıca toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için gereken çoğunluğu 4/5’ten 2/3’e düşürmüştür. Ancak bu değişiklik bütün apartmanlar bakımından geçerli değildir; toplu yapı niteliğinde olmayan taşınmazlarda KMK m.28’deki 4/5 kuralı devam etmektedir.

Dolayısıyla 22 Mayıs 2026 değişikliğinin özü şöyle özetlenebilir:

Aidata genel bir tavan getirilmedi; bütçe belirleme yetkisinin ağırlık merkezi yöneticiden kat malikleri kuruluna geçirildi.

7579 Sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Hukukunda Yeni Dönem

22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun özellikle 35, 37 ve 70. maddelerinde önemli değişiklikler yaptı.

Düzenlemenin merkezinde son yıllarda özellikle yüksek bağımsız bölüm sayısına sahip sitelerde yoğun şekilde tartışılan iki konu bulunuyor: aidat ve avansların nasıl belirleneceği ile toplu yapı yönetim planlarının hangi çoğunlukla değiştirilebileceği.

Değişikliğin kamuoyuna yansıyan en dikkat çekici tarafı “fahiş aidatlara sınırlama getirildiği” yönündeki açıklamalar oldu. Ancak kanun metni ayrıntılı incelendiğinde asıl değişikliğin aidatın miktarından ziyade aidatı belirleme yetkisinde gerçekleştiği görülmektedir. Yeni düzenleme, kat malikleri kurulunun kabul edeceği nihai işletme projesine genel bir yasal zam tavanı getirmemiştir. Buna karşılık yöneticinin tek başına hazırladığı işletme projesinin kurulun açık bir iradesi olmaksızın kesinleşebilmesine imkân veren eski sistem önemli ölçüde değiştirilmiştir.

Başka bir ifadeyle:

22 Mayıs 2026 değişikliği aidatın miktarından önce, aidatı belirleyen iradeyi değiştirmiştir.

Eski Sistemde Ne Oluyordu?

Değişiklikten önce, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmadığında yönetici işletme projesini hazırlayarak kat maliklerine bildiriyordu.

Eski KMK m.37 sisteminde, işletme projesinin kat maliklerine bildirilmesinden itibaren yedi gün içerisinde itiraz edilmemesi halinde proje kesinleşebiliyordu. Kat maliklerinden biri süresi içerisinde itiraz ederse konu kat malikleri kuruluna taşınıyordu. Ancak itiraz edilmezse yöneticinin hazırladığı işletme projesinin ayrıca kat malikleri kurulunun açık onayından geçirilmesi gerekmiyordu.

Bunun pratik sonucu önemliydi: kat maliklerinin hareketsiz kalması, yöneticinin hazırladığı bütçenin fiilen kesinleşmesine yol açabiliyordu. Aynı şekilde KMK m.35 kapsamında yönetici, ortak giderler için avans topluyor ve mevcut avansın tükenmesi halinde yeniden avans talep edebiliyordu.

Özellikle profesyonel yönetim şirketlerinin bulunduğu büyük sitelerde bu sistem, aidat miktarlarının yönetim tarafından tek taraflı belirlendiği yönünde yoğun uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına neden oluyordu. Yeni Kanun esas olarak bu noktaya müdahale etmektedir.

Artık İşletme Projesinde Son Söz Kat Malikleri Kurulunda

Yeni KMK m.37 sisteminin temel kuralı oldukça açıktır: işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanacaktır.

Kat malikleri tarafından daha önce kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa yönetici tamamen devre dışı bırakılmamaktadır. Yönetimin elektrik, personel, güvenlik, temizlik, asansör, bakım ve benzeri zorunlu giderlerinin karşılanabilmesi amacıyla yönetici geçici işletme projesi hazırlayabilir.

Ancak bu proje artık eski sistemde olduğu gibi belirli bir süre içerisinde itiraz edilmemesi nedeniyle kendiliğinden kesinleşmeyecektir. Geçici işletme projesinin kat maliklerine bildirilmesinden sonra en geç üç ay içerisinde kat malikleri kurulunda görüşülmesi ve aynen veya değiştirilerek kabul edilmesi gerekmektedir.

Bu nedenle sistem, “itiraz etmezsen kabul etmiş sayılırsın” mantığından, “kat malikleri kurulu bütçe hakkında açıkça karar vermelidir” mantığına geçmiştir. Kanaatimizce değişikliğin en önemli sonucu budur.

Aidatlara Gerçekten Yüzde 25,49 Tavan mı Geldi?

Hayır.

Düzenleme hakkında en fazla yanlış anlaşılan hususlardan biri budur.

2025 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranı %25,49 olmuştur. Yeni KMK m.37’de de yeniden değerleme oranına bağlı bir sınır öngörülmektedir. Ancak bu sınırın hangi bütçe bakımından uygulandığına dikkat edilmelidir.

Yürürlükte bulunan mevcut bir işletme projesi varsa, yöneticinin yeni genel kurul toplanıncaya kadar hazırlayacağı geçici işletme projesinin bedeli, önceki işletme projesinin bedelinin bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından daha fazla artırılması suretiyle belirlenemeyecektir.

Örneğin önceki işletme projesinin toplam bütçesi 1.000.000 TL ise ve uygulanacak yeniden değerleme oranı %25,49 olarak kabul edilirse, yöneticinin geçici dönem için hazırlayacağı proje kural olarak 1.254.900 TL seviyesini aşamayacaktır.

Ancak burada belirleyici kelime “geçici” kelimesidir. Kanun aynı sınırı kat malikleri kurulunun daha sonra toplanarak kabul edeceği nihai işletme projesi bakımından öngörmemektedir. Dolayısıyla personel maliyetleri, enerji giderleri, bakım sözleşmeleri, sigorta, güvenlik veya zorunlu diğer giderlerin yeniden değerleme oranından daha yüksek artması halinde kat malikleri kurulu gerçek giderleri dikkate alarak daha yüksek bütçe kabul edebilir.

Bu nedenle “2026 yılında site aidatlarına en fazla %25,49 zam yapılabilir” şeklindeki genel ifade hukuken isabetli değildir.

Doğru ayrım şudur:

Yeniden değerleme oranı, yöneticinin genel kurul kararına kadar kullanabileceği geçici bütçe yetkisini sınırlandırmaktadır; kat malikleri kurulunun kabul edeceği nihai işletme projesine genel bir zam tavanı getirmemektedir.

Yedi Günlük İtiraz Süresi Kalktı; İtiraz Hakkı Kalkmadı

Eski KMK m.37 sistemindeki yedi günlük işletme projesine itiraz mekanizması yeni düzenleme ile değiştirilmiştir. Bu durum ilk bakışta kat maliklerinin itiraz hakkının ortadan kaldırıldığı izlenimi yaratabilir. Ancak aslında değişen, itirazın hukuki zemini ve zamanı olmuştur.

Yeni sistemde yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesinin nihai hale gelebilmesi zaten kat malikleri kurulunun kararına bağlı olduğundan, eski sistemdeki yedi günlük itiraz mekanizmasına aynı şekilde ihtiyaç kalmamıştır. Kat malikleri işletme projesinin görüşüldüğü genel kurulda görüşlerini bildirebilir ve karara karşı oy kullanabilir.

Kurul kararının Kanuna, yönetim planına veya usule aykırı olduğu düşünülüyorsa KMK m.33 kapsamında kat malikleri kurulu kararının iptali davası gündeme gelebilir. Toplantıya katılarak karara aykırı oy kullanan kat maliklerinin karar tarihinden itibaren; toplantıya katılmayanların ise kararı öğrenmelerinden itibaren Kanunda öngörülen süreler içerisinde sulh hukuk mahkemesine başvurmaları mümkündür.

Dolayısıyla yeni sistem itiraz hakkını ortadan kaldırmamış, uyuşmazlığın merkezini yöneticinin işletme projesinden kat malikleri kurulunun kararına taşımıştır.

Yöneticinin Avans Toplama Yetkisi Tamamen Kaldırılmadı

Yeni düzenleme hakkında oluşabilecek bir diğer yanlış kanaat, yöneticinin artık hiçbir şekilde avans toplayamayacağıdır. Bu da doğru değildir.

Kanun koyucu yönetimin genel kurul toplanıncaya kadar işlemez hale gelmesini istememektedir. Elektrik faturaları, çalışan ücretleri, güvenlik, temizlik, asansör, havuz, teknik bakım ve benzeri zorunlu giderlerin karşılanabilmesi gerekir. Bu nedenle yöneticinin geçici dönemde avans toplama imkânı devam etmektedir. Ancak bu yetki artık sınırsız değildir.

Yeni sistemin mantığı şöyle özetlenebilir:

Yönetici geçici finansmanı sağlar; nihai bütçeye kat malikleri kurulu karar verir.

Bu ayrım özellikle profesyonel site yönetimlerinin bulunduğu büyük toplu yapılarda uygulamada önem kazanacaktır.

Geçici İşletme Projesiyle İcra Takibi Yapılabilecek mi?

Yeni düzenlemenin önümüzdeki dönemde en fazla tartışma yaratabilecek noktalarından biri budur.

KMK m.37’de kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararlarının İcra ve İflas Kanunu anlamında belirli sonuçlar doğurmasına ilişkin sistem korunmuştur. Eski düzenlemede yöneticinin hazırladığı işletme projesi, kat maliklerine bildirildikten sonra yedi gün içerisinde itiraz edilmemesi halinde kesinleşebiliyordu. Yeni sistemde ise bu otomatik kesinleşme mekanizması artık bulunmamaktadır.

Bu nedenle genel kurul tarafından henüz onaylanmamış geçici işletme projesinin icra takibindeki hukuki niteliği, düzenlemenin uygulamada dikkatle değerlendirilmesi gereken alanlarından biri olacaktır. Kanun yöneticinin geçici dönemde avans toplamasına izin verirken, diğer taraftan “kesinleşmiş işletme projesi” kavramını korumaktadır.

Dolayısıyla geçici işletme projesi ile genel kurul tarafından kabul edilmiş ve kesinleşmiş işletme projesi arasındaki ayrımın özellikle icra hukukunda önemli sonuçlar doğurması mümkündür. Yeni hükümlere ilişkin yerleşik yüksek mahkeme uygulamasının zaman içerisinde oluşması beklenmektedir.

Giderlerin Daireler Arasında Paylaştırılması Değişmedi

7579 sayılı Kanun, kat maliklerinin ortak giderlere hangi oranda katılacağını düzenleyen KMK m.20’yi değiştirmemiştir. Dolayısıyla işletme projesinde her bağımsız bölüme düşecek gider ve avans tutarı yine KMK m.20 çerçevesinde belirlenecektir.

Aksi kararlaştırılmadıkça genel sistem devam etmektedir: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici ücreti, sigorta ve ortak tesislerin işletme giderleri gibi diğer giderlere ise arsa payı oranında katılım esasları geçerliliğini korumaktadır.

Bu nedenle yeni düzenleme “bütün dairelerin aidatı artık eşit olacak” sonucunu da doğurmamaktadır. Değiştirilen husus giderlerin paylaşım yöntemi değil, esas olarak bütçenin hazırlanması ve onaylanmasıdır.

İşletme Projesi Hangi Çoğunlukla Kabul Edilecek?

Yeni KMK m.37 işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanmasını zorunlu hale getirmiştir. Ancak işletme projesinin kabulü için ayrıca özel bir karar nisabı öngörülmemiştir.

Bu nedenle başka bir özel hüküm uygulanmadığı sürece KMK m.30’daki genel toplantı ve karar yeter sayıları dikkate alınacaktır. İlk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından Kanunda öngörülen yeter sayıyla toplanması gerekir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı bakımından Kanunun öngördüğü daha düşük toplantı ve karar nisapları gündeme gelir.

Bu değişiklik özellikle yüzlerce bağımsız bölüm bulunan sitelerde önemli olacaktır. Çünkü eski sistemde yöneticinin bildirdiği bütçeye karşı yedi gün içerisinde itiraz etmek önem taşırken, yeni sistemde genel kurul toplantısına katılmak ve bütçe kararının oluşumuna doğrudan dahil olmak çok daha belirleyici hale gelmiştir.

Toplu Yapılarda Yönetim Planı Artık 2/3 Çoğunlukla Değiştirilebilecek

7579 sayılı Kanun yalnızca aidat ve işletme projesine ilişkin hükümleri değiştirmemiştir. Kanunun diğer önemli değişikliklerinden biri KMK m.70 üzerinde yapılmıştır.

Toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için daha önce aranan 4/5 çoğunluk yerine 2/3 çoğunluk öngörülmüştür. Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri bakımından da benzer şekilde yeni çoğunluk oranı uygulanacaktır.

Bu değişikliğin gerekçesi özellikle çok sayıda bağımsız bölüm bulunan büyük toplu yapılarda 4/5 çoğunluğa ulaşmanın uygulamada son derece güç hale gelmesidir.

Ancak burada önemli bir ayrım bulunmaktadır. 2/3 çoğunluk bütün kat mülkiyeti ilişkilerinde yönetim planı değişikliğinin yeni genel oranı değildir. Değişiklik KMK m.70, yani toplu yapılara ilişkin düzenleme üzerinde yapılmıştır. Toplu yapı niteliğinde olmayan klasik apartman veya anagayrimenkullerde yönetim planının değiştirilmesine ilişkin KMK m.28’deki 4/5 çoğunluk kuralı devam etmektedir.

Bu ayrım uygulamada özellikle dikkat edilmesi gereken konulardan biridir.

Değişiklik Site Yönetimlerini Nasıl Etkileyecek?

Yeni düzenleme, özellikle profesyonel yönetim şirketleri tarafından yönetilen büyük sitelerde önemli sonuçlar doğuracaktır.

Yönetimler açısından artık:

• geçici işletme projesinin hazırlanması,
• kat maliklerine bildirilmesi,
• üç aylık sürenin takip edilmesi,
• genel kurulun zamanında toplanması,
• nihai işletme projesinin kurul tarafından kabul edilmesi,
• gider ve avansların kabul edilen projeye uygun şekilde tahsil edilmesi

çok daha önemli hale gelmiştir.

Kat malikleri açısından ise genel kurul toplantılarına katılımın önemi artmıştır. Yeni sistemde kat malikinin yalnızca sonradan yüksek aidata itiraz etmesi yerine, bütçenin kabul edildiği kurul sürecine katılması daha belirleyici olacaktır.

22 Mayıs 2026 Değişikliğinin Gerçek Anlamı

7579 sayılı Kanunla getirilen sistemin yalnızca “aidatlara zam sınırı” şeklinde değerlendirilmesi düzenlemenin esasını gözden kaçırmaktadır.

Kanun, aidatların ekonomik olarak ne kadar yüksek olabileceğini doğrudan belirlemek yerine site bütçesinin nasıl ve kim tarafından oluşturulacağına müdahale etmiştir.

Eski sistemde ağırlık, yöneticinin hazırladığı işletme projesi ve yedi günlük itiraz süresi üzerindeydi. Yeni sistemde ise geçici işletme projesi → en fazla üç aylık dönem → genel kurul kararı zinciri bulunmaktadır.

Bu nedenle 22 Mayıs 2026 değişikliğinin hukuken daha doğru özeti şudur:

Site bütçesinde son söz yöneticiden kat malikleri kuruluna geçmiştir. Yeniden değerleme oranı ise kat malikleri kurulunun belirleyeceği nihai aidata getirilmiş genel bir tavan değil; yöneticinin genel kurul kararına kadar kullanabileceği geçici bütçe yetkisinin sınırıdır.

Değişiklik yalnızca aidat miktarı bakımından değil; işletme projesinin geçerliliği, avans tahsilatı, icra takipleri, genel kurul kararlarının iptali ve toplu yapı yönetim planlarının değiştirilmesi bakımından da önemli sonuçlar doğuracaktır.

Özellikle geçici işletme projesinin icra kabiliyeti, üç aylık sürenin aşılmasının sonuçları ve yeni sistemin önceki işletme projeleri üzerindeki etkisi gibi konuların önümüzdeki dönemde yargı kararlarıyla daha da netleşmesi beklenmektedir.

Sonuç

22 Mayıs 2026 tarihli değişiklik bir “aidat tavanı kanunu” değildir. Düzenlemenin asıl sonucu, site yönetiminde bütçe yetkisinin yeniden dağıtılmasıdır.

Yönetici, genel kurul toplanıncaya kadar yönetimin devamını sağlayacak geçici bütçeyi hazırlayabilecek; ancak kat maliklerinin uzun süre sessiz kalması yoluyla bu bütçeyi tek başına nihai hale getiremeyecektir. Nihai işletme projesinde karar yetkisi kat malikleri kuruluna aittir.

Aynı zamanda toplu yapılarda yönetim planlarının değiştirilmesine ilişkin çoğunluğun 4/5’ten 2/3’e düşürülmesi de çok sayıda bağımsız bölüme sahip sitelerin yönetiminde önemli bir değişiklik oluşturmuştur.