Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde icra takibi yoluyla tahliye, ödeme emri, itiraz süresi, ödeme süresi ve kiralananın tahliyesine ilişkin genel bilgilendirme.
Kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kiraya veren ve kiracı bakımından karşılıklı hak ve yükümlülükler doğar. Kiracının temel borçlarından biri, kira bedelini kararlaştırılan zamanda ve şekilde ödemektir.
Kiracının muaccel hâle gelen kira bedelini ödememesi durumunda kiraya veren, şartları oluştuğu takdirde kira sözleşmesinin sona erdirilmesini ve kiralananın tahliyesini talep edebilir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye bakımından başvurulabilecek yollardan biri Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında temerrüt ihtarı sonrasında dava açılması; diğeri ise İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılmasıdır.
Bu yazıda, uygulamada “Örnek 13 ödeme emri” olarak bilinen kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliye süreci ele alınmaktadır.
Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelinin tahsili için yalnızca para alacağına ilişkin genel haciz yoluyla takip başlatabileceği gibi, aynı takip içerisinde kira alacağının tahsili ile kiralananın tahliyesini birlikte talep edebilir.
Tahliye isteniyorsa bu talebin takip talebinde açıkça belirtilmesi gerekir. Bunun üzerine icra dairesi kiracıya tahliye ihtarını da içeren Örnek 13 ödeme emri gönderir.
Bu ödeme emri, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde öngörülen temerrüt ihtarının işlevini de yerine getirir.
Dolayısıyla usulüne uygun Örnek 13 ödeme emrinin tebliğ edildiği durumda, aynı kira borcu nedeniyle ayrıca noter aracılığıyla temerrüt ihtarı gönderilmesi zorunlu değildir.
Kira sözleşmesi kural olarak herhangi bir geçerlilik şekline tabi değildir. Bu nedenle tahliye talepli ilamsız icra takibinin başlatılabilmesi için mutlaka yazılı veya noter onaylı bir kira sözleşmesinin bulunması şart değildir.
Sözlü kira ilişkisine dayanılarak da takip başlatılması mümkündür.
Bununla birlikte yazılı kira sözleşmesinin bulunması; kira ilişkisinin başlangıcı, kira bedelinin miktarı, ödeme tarihi ve sözleşmenin diğer şartlarının ispatı bakımından önem taşır.
Kiracı, ödeme emrine itiraz ederken kira sözleşmesini ve varsa sözleşmedeki kendisine ait olduğu ileri sürülen imzayı açık ve kesin olarak reddetmezse, İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi uyarınca kira ilişkisini kabul etmiş sayılır.
Tahliye talepli takip üzerine icra dairesince kiracıya Örnek 13 ödeme emri tebliğ edilir.
Ödeme emri ile kiracıya iki ayrı süre tanınır:
Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde takibe itiraz edebilir.
İtiraz;
ilişkin olabilir.
İtirazın icra dairesine yapılması gerekir.
Kiracı kira sözleşmesini veya sözleşmedeki imzasını reddediyorsa, bunu itirazında açık ve kesin biçimde belirtmelidir. Aksi hâlde kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.
İtiraz süresi ile borcun ödenmesi için tanınan süre birbirinden farklıdır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca en az 30 günlük ödeme süresi verilir.
Ürün kiralarında bu süre Türk Borçlar Kanunu’nun 362. maddesi gereğince 60 gündür.
Diğer kira ilişkilerinde ise somut kira türüne göre kanunda öngörülen ödeme süresi uygulanır.
Kiracının yedi günlük itiraz süresini kaçırmış olması, otuz günlük ödeme süresinin de sona erdiği anlamına gelmez.
Kiracı yedi günlük süre içerisinde ödeme emrine itiraz etmezse takip kesinleşir.
Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz günlük süre içerisinde tahliyeye esas borcunu tamamen öderse temerrüt nedeniyle tahliye koşulu oluşmaz.
Burada yalnızca asıl kira bedelinin değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında tahliyeye esas oluşturabilecek yan giderlerin de dikkate alınması gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.07.2025 tarihli, 2024/785 Esas ve 2025/426 Karar sayılı kararında; kira sözleşmesinde kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılan elektrik, su ve ortak gider gibi yan giderlerin süresinde ödenmemesinin de kiracının temerrüdüne ve şartları mevcutsa tahliyeye neden olabileceği kabul edilmiştir.
Buna karşılık yalnızca takip faizi, icra giderleri veya vekâlet ücreti gibi takip ferilerinin ödenmemesi ile kira bedeli veya Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi anlamındaki yan giderlerin ödenmemesi aynı hukuki nitelikte değildir.
Bu nedenle hangi alacak kaleminin ödenmediği ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracı yedi günlük süre içerisinde ödeme emrine itiraz etmez ve kendisine tanınan ödeme süresi içerisinde tahliyeye esas borcu da ödemezse temerrüt koşulları oluşabilir.
İcra ve İflas Kanunu’nun 269/a maddesine göre kiraya veren, ödeme için tanınan sürenin bitimini takip eden altı ay içerisinde İcra Hukuk Mahkemesinden kiralananın tahliyesini talep edebilir.
İcra mahkemesi;
değerlendirir.
Özellikle otuz günlük ödeme süresi tamamlanmadan temerrüt nedeniyle tahliye koşulu gerçekleşmiş sayılmaz.
İcra Hukuk Mahkemesince verilen tahliye kararının uygulanabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmez.
Ancak İcra ve İflas Kanunu’nun 269/c maddesine göre tahliye kararının kiracıya tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmeden tahliye işlemi gerçekleştirilemez.
Kiracı, şartları bulunuyorsa İcra ve İflas Kanunu’nun 36. maddesi kapsamında icranın geri bırakılmasını talep edebilir.
Dolayısıyla tahliye kararına karşı kanun yoluna başvurulması, kendiliğinden tahliye kararının uygulanmasını durdurmaz.
Kiracının süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmesi hâlinde takip durur.
Kiraya verenin bundan sonra hangi hukuki yola başvuracağı, kiracının neyi inkâr ettiğine göre değişir.
İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesine göre kiraya veren, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içerisinde itirazın kaldırılmasını istemezse aynı alacak nedeniyle yeniden ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.
Güncel Yargıtay uygulamasında bu altı aylık süre, alacaklının itirazı fiilen öğrendiği tarihten değil, itirazın alacaklıya tebliğ edildiği tarihten itibaren başlatılmaktadır.
Kiracı, kira sözleşmesini veya yazılı sözleşmedeki kendisine ait olduğu ileri sürülen imzayı açıkça reddederse İcra ve İflas Kanunu’nun 269/b maddesi uygulanır.
Kiraya verenin elinde;
bir kira sözleşmesi bulunuyorsa, İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve şartları oluşmuşsa tahliyeyi talep edebilir.
Buna karşılık takip adi yazılı kira sözleşmesine dayanıyor ve kiracı sözleşmedeki imzayı açıkça inkâr ediyorsa, dar yetkili İcra Hukuk Mahkemesi kural olarak adi belgedeki imzanın aidiyetini genel mahkeme gibi araştırarak kira ilişkisini belirleyemez.
Bu durumda kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesinde genel hükümlere göre dava yoluna başvurması gerekebilir.
Kiracı kira ilişkisini reddetmeyip;
ileri sürerse İcra ve İflas Kanunu’nun 269/c maddesi uygulanır.
Bu durumda kiracının itirazını;
gibi kanunun öngördüğü nitelikteki delillerle ispatlaması gerekir.
Kiracı itirazını kanunun aradığı nitelikteki belgelerle kanıtlayamazsa şartları oluştuğu ölçüde itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilebilir.
Hayır.
İtirazın kaldırılması, icra hukukuna özgü ve İcra Hukuk Mahkemesinde görülen sınırlı incelemeli bir hukuki yoldur. İİK m.269 kapsamındaki itirazın kaldırılması talebi bakımından altı aylık süre önem taşır.
İtirazın iptali ise genel mahkemede açılan bir dava niteliğindedir ve İcra ve İflas Kanunu’nun 67. maddesindeki şartlara tabidir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan genel nitelikteki itirazın iptali, alacak veya tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Genel mahkemeden alınan tahliye kararının icrası ile İİK m.269 kapsamında İcra Hukuk Mahkemesinden alınan tahliye kararının uygulanma usulleri birbirinden farklıdır.
Bu nedenle takip durduktan sonra seçilecek hukuki yolun, yapılan itirazın niteliğine ve alacaklının elindeki belgelere göre belirlenmesi gerekir.
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Ancak kanun, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesini açıkça bu kapsamın dışında bırakmıştır.
Bu nedenle İİK m.269 ve devamı kapsamında Örnek 13 tahliye takibinin başlatılması ve bu özel takip içerisinde İcra Hukuk Mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması ve tahliye başvurusu için önceden zorunlu arabuluculuğa gidilmesi gerekmez.
Buna karşılık kiraya veren, icra hukukundaki özel yol yerine veya bu yolun kullanılamadığı durumda Sulh Hukuk Mahkemesinde kira ilişkisinden kaynaklanan bir dava açacaksa dava şartı arabuluculuk hükümleri ayrıca dikkate alınmalıdır.
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunması hâlinde tahliye talebi bölünemez niteliktedir.
Bu nedenle tahliye talepli takip ve devamındaki yargısal süreç bakımından kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıların tamamının dikkate alınması gerekir.
Kiracılardan yalnızca bir kısmına yöneltilen takip veya tahliye talebi taraf teşkili bakımından sorun doğurabilir.
Benzer şekilde birden fazla kiraya verenin bulunduğu veya kira ilişkisi devam ederken mülkiyetin el değiştirdiği hâllerde takip hakkının kimler tarafından kullanılacağı, paylı veya elbirliği mülkiyetinin niteliği ve kira sözleşmesinin tarafları ayrıca değerlendirilmelidir.
Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması tek başına Örnek 13 takip yoluna engel değildir.
Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararlarında da sözlü kira ilişkisine dayanan tahliye talepli takiplerde, kiracının ödeme emrine yaptığı itirazın içeriği esas alınarak kira ilişkisinin ve kira miktarının kabul edilip edilmediğinin değerlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir.
Kiracı ödeme emrine yaptığı itirazda kira ilişkisine ve kira miktarına açıkça karşı çıkmamışsa, İİK m.269/2 uyarınca bu hususlar takip hukuku bakımından kesinleşebilir.
2026 yılı itibarıyla kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliyede temel hükümler 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ila 269/d maddeleri ile Türk Borçlar Kanunu’nun 315 ve 362. maddelerinde yer almaya devam etmektedir.
Adalet Bakanlığı tarafından yeni bir Cebrî İcra Kanunu Taslağı üzerinde çalışma yapılmış olması, taslak hükümlerinin yürürlükte olduğu anlamına gelmemektedir. Kanunlaşmadığı sürece tahliye takiplerinde mevcut İcra ve İflas Kanunu hükümleri uygulanır.
Güncel uygulamada özellikle şu hususlar önem taşımaktadır:
Bu konuda yakın tarihli önemli bir içtihat değişikliği bulunmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.07.2025 tarihli, 2024/785 Esas ve 2025/426 Karar sayılı kararında; sözleşme gereğince kiracının ödemekle yükümlü olduğu ortak gider, elektrik ve su gibi yan giderlerin otuz günlük temerrüt süresi içerisinde ödenmemesi hâlinde de Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında temerrüt oluşabileceği kabul edilmiştir.
Bu nedenle eski uygulamadaki “kira bedeli ödenmişse diğer kalemlerin ödenmemesi hiçbir şekilde tahliyeye yol açmaz” şeklindeki genel yaklaşım güncel hukuk bakımından doğru değildir.
Ancak her takip kalemi yan gider sayılmaz. Talep edilen bedelin kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında kiracının ödeme borcu bulunan bir yan gider niteliğinde olup olmadığı somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra yoluyla tahliye, kiraya verene aynı takip içerisinde hem kira alacağını tahsil etme hem de kanuni koşullar gerçekleştiğinde kiralananın tahliyesini sağlama imkânı veren özel bir takip yoludur.
Ancak takip talebindeki tahliye isteminden ödeme emrinin içeriğine, tebligattan itiraz ve ödeme sürelerine, kiracının itirazının niteliğinden itirazın kaldırılması için kullanılabilecek belgelere kadar takip sıkı usul kurallarına tabidir.
Özellikle kiracının kira sözleşmesini veya imzasını inkâr etmesi ile yalnızca borca veya ödemeye itiraz etmesi farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır.
Ayrıca Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2025 tarihli güncel kararı sonrasında, sözleşmeyle kiracıya yüklenen bazı yan giderlerin ödenmemesinin de temerrüt ve tahliye bakımından önem taşıyabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.
Bu nedenle kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliye sürecinde, kira ilişkisinin niteliği, takipte talep edilen alacak kalemleri, tebliğ ve ödeme tarihleri ile tarafların itirazlarının içeriği birlikte değerlendirilmelidir.