İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Dava Açma Süresi

Giriş

Türk Borçlar Kanunu, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona erdirilmesini belirli şartlara bağlamıştır. Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinden biri de kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara sebebiyet vermesidir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir.

Buna göre kiracı;

bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde,
bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde

kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olmuşsa, kiraya veren kanunda öngörülen süre içerisinde dava açarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesini ve kiralananın tahliyesini talep edebilir.

Bu tahliye sebebinin uygulanabilmesi için yalnızca iki ihtar gönderilmiş olması yeterli değildir. İhtarların yazılı, haklı, muaccel kira alacağına ilişkin ve kanunda öngörülen dönem içerisinde gerçekleşmiş olması gerekir.

İki Haklı İhtarın Şartları

1. Kira Bedelinin Muaccel Olmasına Rağmen Ödenmemiş Olması

Haklı ihtardan söz edilebilmesi için ihtara konu kira bedelinin ödeme zamanının gelmiş olması gerekir.

Henüz muaccel olmayan bir kira bedelinin ödenmesi talep edilerek haklı ihtar oluşturulamaz.

Aynı şekilde, ihtarın gönderildiği tarihte birden fazla kira alacağı zaten muaccel durumda ise bu alacakların bölünerek ayrı ayrı ihtarlara konu edilmesi suretiyle yapay biçimde iki haklı ihtar oluşturulması mümkün değildir.

2. İhtarların Yazılı Olması

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca ihtarların yazılı olması gerekir.

Kanunda noter aracılığıyla gönderilme zorunluluğu öngörülmemiştir. Bununla birlikte ihtarın içeriğinin ve tebliğ tarihinin daha sonra ispatlanabilmesi bakımından noter aracılığıyla bildirim uygulamada sıklıkla tercih edilmektedir.

Kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibi kapsamında kiracıya tebliğ edilen ödeme emri de şartlarının bulunması hâlinde haklı ihtar niteliği taşıyabilir.

3. İhtarın Kiracıya Tebliğ Edilmesi

İhtarın haklı ihtar sayılabilmesi bakımından tebliğ tarihi önem taşır.

Kiracı, kira borcunu ihtarın veya ödeme emrinin kendisine tebliğinden önce ödemişse, ihtar iki haklı ihtar bakımından sonuç doğurmaz.

Buna karşılık kira borcunun ihtarın tebliğinden sonra ödenmesi, kural olarak ihtarın haklı ihtar niteliğini ortadan kaldırmaz.

Dolayısıyla değerlendirmede yalnız ihtarın düzenlenme tarihi değil, kiracıya ulaştığı tarih ve ödemenin hangi tarihte yapıldığı birlikte dikkate alınmalıdır.

4. İhtarların Farklı Kira Borçlarına İlişkin Olması

İki haklı ihtarın, ayrı ayrı muaccel hâle gelen kira borçlarından kaynaklanması gerekir.

İlk ihtar tarihinde istenebilir durumda bulunan kira alacağının bir kısmının ilk ihtarda, diğer kısmının daha sonra ikinci ihtarda talep edilmesi suretiyle iki haklı ihtar oluşturulamaz.

Bu nedenle hangi aya veya döneme ilişkin kira alacağının ne zaman muaccel olduğu ve ihtarın hangi borç için gönderildiği açık biçimde belirlenmelidir.

TBK m.315 ile İki Haklı İhtar Arasındaki Fark

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi hâlinde temerrüt nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi düzenlenmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.315 kapsamında kiracıya en az otuz günlük süre verilmesi ve bu süre içerisinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede ise durum farklıdır.

TBK m.352/2 kapsamında gönderilen ihtarda kiracıya ayrıca otuz günlük ödeme süresi verilmesi veya sürenin sonunda kira sözleşmesinin feshedileceğinin bildirilmesi zorunlu değildir. Muaccel kira bedelinin ödenmesinin yazılı olarak talep edilmesi ve ihtarın haklı olması yeterlidir.

Somut olayın şartları mevcutsa kiraya veren, aynı kira borcu bakımından TBK m.315 hükümlerinden yararlanabilecek şekilde bir temerrüt ihtarı da gönderebilir. Ancak iki hukuki yolun şartları birbirinden farklıdır.

Sözleşmenin Süresine Göre İki Haklı İhtar

Bir Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmeleri

Kiracının kira süresi içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir.

Tahliye davası, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Bir Yıllık Kira Sözleşmeleri

İki haklı ihtarın aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmesi gerekir.

Dava, ilgili kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Bir Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri

İki haklı ihtarın aynı kira yılı veya kanunda ifade edildiği şekliyle bir kira yılını aşan ilgili dönem içinde gerçekleşmiş olması gerekir.

Dava, ihtarların gerçekleştiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Dava Açma Süresinin Uzaması

Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesine göre kiraya veren, tahliye davasının açılması için öngörülen süre içerisinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Bu nedenle bir aylık sürede dava açılmamış olması her durumda tahliye hakkının kesin olarak kaybedildiği anlamına gelmez. Ancak TBK m.353 kapsamında gerekli yazılı bildirimin süresinde yapılmış olması gerekir.

Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kanunda belirtilen istisnalar dışında, dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması hâlinde düzenlenen son tutanak sonrasında tahliye davası açılabilir.

Dava açma ve arabuluculuk süreleri bakımından hak kaybı yaşanmaması için TBK m.352, m.353 ve arabuluculuk mevzuatındaki sürelerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Görevli Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Davacı ve Davalı

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebi, kural olarak kiraya veren tarafından kiracıya karşı ileri sürülür.

Kiralananın sonradan el değiştirmesi, kiraya verenin birden fazla kişi olması veya taşınmazın paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu olması hâllerinde dava hakkı ve ihtarların kimler tarafından gönderilmesi gerektiği ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu konudaki eksiklikler bazı hâllerde sonradan giderilebilse de, ihtarın yetkili kişiler tarafından gönderilmemiş olması sonradan düzeltilemeyen sonuçlar doğurabilir.

Birden Fazla Kiracının Bulunması

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunması hâlinde tahliye talebi bölünemez niteliktedir.

Yargıtay uygulamasında, iki haklı ihtarın tüm kiracılara yöneltilmesi ve kiracıların tamamına usulüne uygun biçimde tebliğ edilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Kiracılardan yalnızca birine gönderilen ihtar, diğer kiracılar yönünden iki haklı ihtar şartının oluşması için yeterli değildir.

Tahliye davasının da kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıların tamamına yöneltilmesi gerekir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyede Önemli Hususlar

Uygulamada özellikle şu noktalar önem taşımaktadır:

İhtara konu kira borcu muaccel olmalıdır.
İhtar yazılı olmalıdır.
İhtar veya ödeme emri kiracıya tebliğ edilmelidir.
Ödeme ihtarın tebliğinden önce yapılmışsa ihtar haklı sayılmaz.
Tebliğden sonra yapılan ödeme ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.
İki ihtar farklı kira borçlarına ilişkin olmalıdır.
Muaccel kira alacakları sonradan bölünerek iki ihtar oluşturulmamalıdır.
İhtarların kanunda belirtilen kira dönemi içerisinde gerçekleşmiş olması gerekir.
Tahliye davası kanuni süre içerisinde açılmalıdır.
Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

Sonuç

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini zamanında ödeme yükümlülüğünü aynı kira dönemi içerisinde birden fazla kez ihlal etmesine bağlanan özel bir tahliye sebebidir.

Ancak iki ihtarın varlığı tek başına yeterli değildir. İhtarların hangi kira borçlarına ilişkin olduğu, borcun muacceliyet tarihi, ihtarların tebliğ tarihleri, ödemelerin ne zaman yapıldığı, kira yılının başlangıç ve bitiş tarihleri ile dava açma süresi birlikte değerlendirilmelidir.

Ayrıca güncel mevzuat uyarınca dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerektiğinden, tahliye sürecinin maddi hukuk ve usul hukuku kuralları birlikte gözetilerek yürütülmesi önem taşımaktadır.