Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Şartları, Süre ve Rayiç Bedel

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara satılan payı kanunda öngörülen koşullarla edinme imkânı sağlayan bir haktır.

Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenmiştir. Hak, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla mevcut olmakla birlikte, payın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.

Önalım hakkının amacı, paylı mülkiyet ilişkisine üçüncü kişilerin girmesini sınırlandırmak ve mevcut paydaşlara satılan payı edinme konusunda öncelik tanımaktır.

Önalım hakkı genel olarak;

• yasal önalım hakkı,
• sözleşmeden doğan önalım hakkı

olmak üzere ikiye ayrılır.

Yasal Önalım Hakkı

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ve satışın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye yapılması gerekir.

Payın başka bir paydaşa satılması hâlinde yasal önalım hakkı doğmaz.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde düzenlenmiştir.

Bu hak, tarafların yaptığı sözleşmeden doğar. Tapu kütüğüne şerh verilmesi hâlinde, şerhte belirtilen süre ve koşullar çerçevesinde taşınmazın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkına ilişkin şerhin etkisi her hâlde şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer.

Sınırdaş Tarımsal Arazi Maliklerinin Önalım Hakkı

Sınırdaş tarımsal arazi maliklerine daha önce 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tanınan önalım hakkı kaldırılmıştır.

Bu nedenle 4 Kasım 2020 tarihinden sonraki satışlarda yalnızca sınırdaş tarımsal arazi maliki olunmasına dayanılarak önalım hakkı kullanılması mümkün değildir.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesine göre önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişiye karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkına ilişkin dava, tapu iptali ve tescil sonucunu doğuran yenilik doğurucu nitelikte bir davadır.

Dava kabul edildiğinde, üçüncü kişi adına kayıtlı payın tapu kaydı iptal edilerek önalım hakkını kullanan davacı paydaş adına tesciline karar verilir.

Yalnızca noter ihtarı gönderilmesi veya karşı tarafa önalım hakkının kullanılacağının bildirilmesi, önalım hakkının kullanılması için yeterli değildir.

Önalım Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı değildir.

Taşınmazın devrine ilişkin uyuşmazlıkların arabuluculuk yoluyla çözülmesi mümkündür; ancak bu arabuluculuk ihtiyaridir.

Dolayısıyla önalım davası açılabilmesi için önceden zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmez.

Önalım Hakkının Kullanılma Süresi

Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde önalım hakkının kullanılması hak düşürücü sürelere bağlanmıştır.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanunla, önalım hakkının kullanılabileceği azami süre iki yıldan bir yıla indirilmiştir.

Ancak eski ve yeni satışlar bakımından farklı kurallar uygulanmaktadır.

25.12.2025 Tarihinden Önce Yapılan Satışlar

Satış 25.12.2025 tarihinden önce gerçekleştirilmişse eski düzenleme uygulanmaya devam eder.

Bu durumda önalım hakkı;

• satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve
• her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl

geçmekle düşer.

Dolayısıyla satış 25.12.2025 tarihinden önce yapılmışsa, dava daha sonra açılsa dahi eski iki yıllık üst süre uygulanır.

25.12.2025 Tarihinde ve Sonrasında Yapılan Satışlar

Satış 25.12.2025 tarihinde veya sonrasında gerçekleştirilmişse yeni düzenleme uygulanır.

Bu durumda önalım hakkı;

• satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve
• her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl

geçmekle düşer.

Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır.

Noter Bildiriminin Önemi

Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.

Üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması bakımından yalnızca paydaşın satışı başka bir şekilde öğrenmiş olması yeterli değildir.

Bununla birlikte noter bildiriminin hiç yapılmamış olması, kanundaki azami süreyi ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle noter bildirimi yapılmamış olsa dahi;

• 25.12.2025 tarihinden önceki satışlarda satıştan itibaren iki yıl,
• 25.12.2025 ve sonraki satışlarda satıştan itibaren bir yıl

geçmesiyle önalım hakkı sona erer.

Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir?

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren kanun değişikliğiyle önalım bedelinin belirlenmesinde önemli bir değişiklik yapılmıştır.

Eski düzenlemede davacının tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması gerekiyordu.

Güncel Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesine göre ise dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir.

Önalım hakkı sahibi;

• hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve
• alıcıya düşen tapu giderlerini

mahkeme tarafından verilen kesin süre içerisinde, nemalandırılmak üzere belirlenen yere nakden yatırmak zorundadır.

Verilen kesin süre içerisinde bedelin yatırılmaması hâlinde davacı adına payın tesciline karar verilemez.

Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesinden sonra nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Eski Tarihte Açılmış Davalarda Rayiç Bedel Uygulanır mı?

Evet.

7571 sayılı Kanunla getirilen geçiş hükmüne göre rayiç bedel sistemi, 25.12.2025 tarihinden önce açılmış ve hâlen devam eden davalara da uygulanır.

Bu nedenle örneğin 2024 yılında açılmış ancak henüz kesinleşmemiş bir önalım davasında da güncel TMK m.734 uyarınca rayiç bedel belirlenir.

Burada süre ile bedel düzenlemelerinin birbirinden ayrılması gerekir.

25.12.2025 tarihinden önce yapılan satışlarda eski iki yıllık süre uygulanmaya devam ederken, rayiç bedel sistemi yürürlükten önce açılmış devam eden davalarda da uygulanmaktadır.

Rayiç Bedel Belirlenirken Neler Dikkate Alınır?

Dava konusu payın rayiç değeri somut taşınmazın özelliklerine göre belirlenir.

Bu kapsamda;

• taşınmazın konumu,
• yüzölçümü,
• imar durumu,
• kullanım şekli,
• yapılaşma durumu,
• çevresel özellikleri,
• emsal satışlar ve
• taşınmazın ekonomik değerini etkileyen diğer unsurlar

dikkate alınabilir.

Mahkeme gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırarak dava konusu payın rayiç değerini tespit eder.

Bedelde Muvazaa İddiası

Eski uygulamada önalım hakkının kullanılmasını zorlaştırmak amacıyla tapuda gerçek satış bedelinden çok daha yüksek bir bedel gösterildiği iddiasıyla bedelde muvazaa uyuşmazlıkları sıklıkla görülmekteydi.

25.12.2025 tarihinden itibaren önalım bedelinin doğrudan tapudaki satış bedeline göre değil, mahkemece belirlenecek rayiç bedele göre hesaplanması nedeniyle bedelde muvazaa tartışmasının önalım bedelinin belirlenmesi bakımından eski önemi önemli ölçüde azalmıştır.

Bununla birlikte işlemin gerçekte satış olmayıp başka bir hukuki işlemi gizlediği yönündeki muvazaa iddiaları ayrıca değerlendirilir.

Görevli Mahkeme

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili Mahkeme

Önalım davası taşınmazın aynına ilişkin olduğundan Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Bu nedenle dava, önalıma konu payın bulunduğu taşınmazın yer aldığı yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.

Kesin yetki kamu düzenine ilişkin olup mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır.

Davacı

Yasal önalım hakkına dayalı davayı, dava konusu satış tarihinde taşınmazda paydaş olan ve önalım hakkını kullanma yetkisine sahip bulunan diğer paydaş veya paydaşlar açabilir.

Davacının satış tarihinde paydaşlık sıfatının bulunması gerekir.

Davalı

Önalım hakkına ilişkin dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır.

Payını satan eski paydaş kural olarak önalım davasının zorunlu davalısı değildir.

Elbirliği Mülkiyetinde Önalım Hakkı

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesindeki yasal önalım hakkı paylı mülkiyet bakımından düzenlenmiştir.

Bu nedenle tamamen elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda, paylı mülkiyette olduğu anlamda bağımsız pay satışı ve buna bağlı yasal önalım hakkı söz konusu olmaz.

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinden sonra yapılacak pay satışlarında ise şartları mevcutsa önalım hakkı gündeme gelebilir.

Önalım Hakkından Feragat ve Belirli Satıştan Vazgeçme

Önalım hakkından tamamen feragat edilmesi ile belirli bir satış bakımından hakkın kullanılmamasına karar verilmesi birbirinden farklıdır.

Önalım hakkından tamamen feragat;

• resmî şekilde yapılmalı ve
• tapu kütüğüne şerh verilmelidir.

Buna karşılık belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Önalım Hakkının Kullanılamadığı Başlıca Hâller

Yasal önalım hakkının doğabilmesi için kural olarak gerçek bir satış işleminin bulunması gerekir.

Bu nedenle aşağıdaki hâllerde yasal önalım hakkı kural olarak kullanılamaz:

• Payın başka bir paydaşa satılması,
• Gerçek bağışlama işlemleri,
• Trampa işlemleri,
• Ölüme bağlı tasarruflar,
• Cebrî artırmayla yapılan satışlar,
• 25.12.2025 tarihinden itibaren 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında gerçekleştirilen satışlar,
• Paylı mülkiyet ilişkisi bulunmayan hâller.

İşlemin dış görünüşte bağış veya trampa olarak gösterilmesine rağmen gerçekte satış niteliğinde olduğu ileri sürülüyorsa, işlemin gerçek hukuki niteliği ayrıca değerlendirilir.

Fiilî Taksim Önalım Hakkını Engeller mi?

Fiilî taksim, Türk Medeni Kanunu’nda doğrudan “önalım hakkının bulunmadığı hâller” arasında düzenlenmemiştir.

Ancak paydaşların taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüştükleri, her paydaşın belirli bir bölümü uzun süredir münhasıran kullandığı ve satan paydaşın kullanımındaki bölüme karşılık gelen payı üçüncü kişiye devrettiği durumlarda önalım hakkının kullanılması, somut olayın özelliklerine göre dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir.

Bu nedenle fiilî taksim her durumda otomatik olarak önalım hakkını ortadan kaldırmaz. Somut olayda tarafların uzun süreli kullanım biçimi ve davranışları birlikte değerlendirilir.

2026 Yılı İtibarıyla Güncel Hukuki Durum

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanunla önalım hukukunda iki önemli değişiklik yapılmıştır.

Birincisi, 25.12.2025 tarihinde ve sonrasında yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılabileceği azami süre iki yıldan bir yıla indirilmiştir.

İkincisi, önalım hakkının kullanılması için yatırılacak bedelde tapudaki satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek rayiç bedel esasına geçilmiştir.

Geçiş hükümleri nedeniyle;

• 25.12.2025 tarihinden önce yapılmış satışlarda eski iki yıllık süre uygulanmaya devam eder.
• 25.12.2025 ve sonraki satışlarda azami süre bir yıldır.
• Rayiç bedel sistemi ise 25.12.2025 tarihinden önce açılmış ve hâlen devam eden davalarda da uygulanır.

Bu nedenle önalım uyuşmazlığında ilk olarak satış tarihinin, noter bildiriminin yapılıp yapılmadığının ve davanın hangi tarihte açıldığının belirlenmesi gerekir.

Sonuç

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara satılan payı kanuni koşullar altında edinme imkânı sağlayan önemli bir haktır.

Ancak önalım hakkının kullanılması sıkı hak düşürücü sürelere ve usul kurallarına tabidir.

Özellikle 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren değişikliklerden sonra;

• satış tarihinin,
• noter bildiriminin,
• üç aylık sürenin,
• satış tarihinden itibaren uygulanacak bir veya iki yıllık üst sürenin,
• rayiç bedelin ve
• mahkemece verilen kesin sürede bedelin yatırılıp yatırılmadığının

birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.