Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu): Aynen Taksim ve Satış

Ortaklığın giderilmesi davası; paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür.

Dava sonucunda ortaklık, malın şartları uygunsa aynen bölünerek paylaştırılması, bunun mümkün olmaması hâlinde ise satış suretiyle sona erdirilebilir.

Ortaklığın giderilmesi yalnızca taşınmazlar bakımından değil; şartları mevcutsa taşınır mallar ve birlikte mülkiyete konu diğer malvarlığı değerleri bakımından da gündeme gelebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddeleri ortaklığın giderilmesine ilişkin temel hükümleri düzenlemektedir.

Ortaklığın Giderilmesini Kim İsteyebilir?

Paylı mülkiyette kural olarak her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Elbirliği mülkiyetinde de ortaklardan biri, ortaklığı devam ettirmeyi zorunlu kılan kanuni veya sözleşmesel bir sebep bulunmadıkça paylaşma talebinde bulunabilir.

Dava, paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından diğer paydaşlara karşı açılır.

Ortaklığın giderilmesi davasının sağlıklı biçimde sonuçlandırılabilmesi için birlikte mülkiyette bulunan bütün paydaşların davada taraf olarak yer alması gerekir.

Paydaşlardan birinin ölmüş olması hâlinde, mirasçılarının belirlenmesi ve davaya dahil edilmesi gerekir.

Küçük veya kısıtlı paydaşların davadaki temsili ise veli, vasi veya gerektiğinde kayyım aracılığıyla sağlanır.

Taşınmaz üzerinde ipotek, intifa veya diğer sınırlı ayni hakların bulunması, bu kişileri kendiliğinden taşınmazın paydaşı hâline getirmez. Bununla birlikte bu hakların satış ve paylaştırma üzerindeki etkileri ayrıca dikkate alınmalıdır.

Dava Şartı Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Arabuluculukta anlaşmaya varılamaması hâlinde düzenlenen son tutanak sonrasında dava açılabilir.

Tarafların arabuluculukta ortaklığın nasıl giderileceği konusunda anlaşmaları da mümkündür. Taşınmaza ilişkin anlaşmalarda kanunların öngördüğü şekil, sicil ve diğer sınırlamalar ayrıca dikkate alınır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Tarafları

Dava, ortaklığın giderilmesini isteyen paydaş tarafından diğer bütün paydaşlara karşı açılır.

Bu nedenle;

• davacı da paydaştır,
• davalılar da paydaştır,
• bütün paydaşların davada yer alması gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davaları klasik anlamda bir tarafın kazanıp diğer tarafın kaybettiği dava türlerinden farklıdır.

Davanın sonucundan tüm paydaşlar yararlanır. Bu nedenle uygulamada bu davalar iki taraflı dava olarak nitelendirilmektedir.

Davadan Feragat Edilmesi

Ortaklığın giderilmesi davasının iki taraflı niteliği, feragat bakımından da önem taşır.

Davacı davadan feragat etse dahi diğer paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini istemeye devam ederse yargılamaya devam edilebilir.

Başka bir ifadeyle yalnızca davayı ilk açan paydaşın ortaklığın giderilmesi talebinden vazgeçmesi, diğer paydaşların aynı yöndeki taleplerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bütün paydaşların ortaklığın giderilmesi talebinden vazgeçmeleri veya uyuşmazlığı sulh yoluyla çözmeleri hâlinde ise yargılamanın sonucu buna göre belirlenir.

Ortaklığın Giderilmesi Her Zaman İstenebilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre paydaşlardan her biri kural olarak malın paylaşılmasını isteyebilir.

Ancak bazı durumlarda ortaklığın giderilmesi talep edilemez veya paylaşma hakkı geçici olarak sınırlanabilir.

Örneğin;

• ortaklığın devamını zorunlu kılan bir hukuki işlem bulunması,
• malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması veya
• paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda istenmesi

hâllerinde ortaklığın giderilmesi talebi sınırlanabilir.

Paylaşmayı isteme hakkının hukuki işlemle sınırlandırılması da kanunda belirtilen süre ve şekil şartlarına tabidir.

Görevli Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Görev kamu düzenine ilişkin olup mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır.

Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi taşınmaza ilişkin ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir.

Birden fazla taşınmazın ortaklığının giderilmesi talep ediliyorsa taşınmazların konumları ve yetki kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.

Taşınır mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi taleplerinde ise genel yetki hükümleri uygulanır.

Yargılama Usulü

Sulh Hukuk Mahkemelerinde ortaklığın giderilmesi davaları basit yargılama usulüne tabidir.

Mahkeme;

• taraf teşkilini,
• tapu ve mülkiyet kayıtlarını,
• tarafların paylarını,
• aynen bölünmenin mümkün olup olmadığını,
• varsa muhdesat iddialarını ve
• satış veya taksim bakımından önem taşıyan diğer hukuki ve teknik hususları

inceler.

Gerektiğinde keşif yapılır ve uzman bilirkişilerden rapor alınır.

A) Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesinde değerlendirilmesi gereken yöntemlerden biri malın aynen bölünerek paylaştırılmasıdır.

Paydaşlardan biri aynen taksim talebinde bulunursa mahkeme, Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi kapsamında aynen bölünmenin mümkün olup olmadığını araştırmalıdır.

Taşınmazlarda bu değerlendirme yapılırken özellikle;

• taşınmazın yüzölçümü,
• paydaş sayısı ve pay oranları,
• imar mevzuatı,
• asgari parsel büyüklükleri,
• taşınmazın kullanım biçimi,
• tarım arazilerinde özel kanuni sınırlamalar,
• bölünmenin taşınmazın değerinde önemli bir azalmaya yol açıp açmayacağı

dikkate alınır.

Aynen taksim sonucunda oluşturulacak bölümlerin değerleri paylara tam olarak karşılık gelmiyorsa, Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi kapsamında para eklenerek denkleştirme yapılması mümkündür.

Davacının satış istemiş olması, diğer paydaşlardan birinin aynen taksim talebinde bulunması hâlinde mahkemenin bu ihtimali araştırmasına engel değildir.

Nitekim 2025 ve 2026 tarihli Yargıtay 7. Hukuk Dairesi kararlarında aynen taksim talebi bakımından teknik incelemenin gerektiği yaklaşımı devam etmektedir.

B) Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Malın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölünme hâlinde önemli ölçüde değer kaybı meydana gelecekse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilebilir.

Satış kararı kesinleştikten sonra Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 322/2. maddesi uyarınca hâkim tarafından bir satış memuru görevlendirilir.

Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilir.

Satış kural olarak açık artırma yoluyla yapılır.

Satış Yalnızca Paydaşlar Arasında Yapılabilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi uyarınca satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların buna rıza göstermesi gerekir.

Paydaşlardan biri dahi satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karşı çıkarsa satış genel açık artırma yoluyla gerçekleştirilir.

Muhdesat Bulunması Hâlinde Satış Bedeli

Taşınmaz üzerinde bina, ağaç, tesis veya benzeri muhdesat bulunması hâlinde satış bedelinin paylaştırılmasında muhdesatın kime ait olduğu önem taşıyabilir.

Muhdesatın paydaşlardan biri tarafından meydana getirildiği;

• diğer paydaşlarca açıkça kabul ediliyorsa,
• tapu kaydındaki muhdesat şerhiyle çekişmesiz biçimde belirlenmişse veya
• kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla tespit edilmişse

arsa değeri ile muhdesat değeri ayrı ayrı hesaplanır.

Taşınmazın toplam değerinin ne kadarının arza, ne kadarının muhdesata ait olduğu oranlanarak satış bedelinin dağıtımında bu oranlar dikkate alınır.

Muhdesata isabet eden değer, muhdesatı meydana getiren paydaş lehine; arza isabet eden değer ise tapu payları oranında paydaşlara dağıtılır.

Muhdesat Konusunda Uyuşmazlık Varsa

Ortaklığın giderilmesi davasında bir paydaş muhdesatın kendisine ait olduğunu ileri sürer ve diğer paydaşlar bu iddiaya itiraz ederse, muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlığın ayrıca çözümlenmesi gerekir.

Sulh Hukuk Mahkemesi, muhdesat iddiasında bulunan tarafa Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası açması için uygun süre verir.

Bu süre içerisinde dava açılırsa, Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen muhdesat davasının sonucu ortaklığın giderilmesi davası bakımından bekletici mesele yapılır.

Muhdesatın kime ait olduğu kesinleştikten sonra ortaklığın giderilmesi davasına devam edilir.

Yargılama Giderleri ve Vekâlet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davaları tüm paydaşlar bakımından benzer sonuç doğuran iki taraflı davalardır.

Bu nedenle klasik bir davadaki gibi yalnızca “kaybeden taraf bütün giderleri öder” yaklaşımı uygulanmaz.

Yargıtay uygulamasında yargılama giderleri ve tarifeye göre hükmedilen vekâlet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi esastır.

Dava başında gerekli harç, keşif, bilirkişi, tebligat ve benzeri giderler çoğunlukla davacı tarafından avans olarak karşılanmakla birlikte, hüküm aşamasında bunların nihai dağılımı pay oranları dikkate alınarak belirlenir.

Ortaklığın giderilmesi davası maktu harca tabi olmakla birlikte, dava sırasında ortaya çıkan keşif, bilirkişi ve satış giderleri ayrıca karşılanır.

Satış Aşamasında Hangi Kurallar Uygulanır?

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin karar kesinleştikten sonra mahkeme tarafından satış memuru görevlendirilir.

Satış memuru;

• kıymet takdiri,
• satış ilanı,
• elektronik satış ve açık artırma,
• ihale,
• satış bedelinin tahsili ve
• satış bedelinin dağıtımı

işlemlerini İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütür.

Satış memurunun işlemleriyle ilgili hukuki başvurular bakımından ortaklığın giderilmesine karar veren Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanı önem taşımaktadır.

2026 Yılı İtibarıyla Güncel Hukuki Durum

2026 yılı itibarıyla ortaklığın giderilmesi davalarında temel sistem Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddeleri ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri çerçevesinde uygulanmaya devam etmektedir.

Güncel uygulamada özellikle;

• dava öncesinde zorunlu arabuluculuğa başvurulması,
• tüm paydaşların davada taraf olarak gösterilmesi,
• aynen taksim talebi varsa bunun teknik olarak araştırılması,
• aynen taksim mümkün değilse satış yoluna gidilmesi,
• paydaşlar arasındaki satışın ancak tüm paydaşların rızasıyla sınırlandırılabilmesi,
• muhdesat uyuşmazlıklarının gerektiğinde ayrı davada çözülmesi,
• satışın mahkemenin görevlendirdiği satış memurunca İİK hükümlerine göre gerçekleştirilmesi ve
• yargılama giderlerinin tarafların payları dikkate alınarak dağıtılması

önem taşımaktadır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlar.

Mahkeme öncelikle tarafların talepleri ve malın niteliği çerçevesinde aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Aynen paylaşmanın mümkün olmaması veya önemli değer kaybına neden olması hâlinde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilebilir.

Taşınmaz üzerinde muhdesat bulunması, taraflardan birinin ölmesi, paydaşların bir bölümünün küçük veya kısıtlı olması, tapuda sınırlı ayni hakların bulunması veya aynen taksim bakımından imar ve tarım mevzuatından kaynaklanan sınırlamalar bulunması hâlinde yargılama ayrıca teknik ve usule ilişkin sorunlar içerebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Dava Dilekçesi Örnekleri

1. Miras Nedeniyle Elbirliği Mülkiyeti Bulunması Hâlinde

T.C. ALANYA SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI : ………………………………………… T.C. Kimlik No : ………………………………….

VEKİLİ : Av. Metehan Karakulak

DAVALILAR :

1. ………………………………………… — T.C. Kimlik No : ………………………………….
2. ………………………………………… — T.C. Kimlik No : ………………………………….

KONU : Dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın, aynen taksimin mümkün olmaması hâlinde satış suretiyle giderilmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR :

1. Muris …………………………………………, …/…/20… tarihinde vefat etmiştir.
2. Murisin mirasçıları, ekte sunulan mirasçılık belgesine göre …………………………………………, ………………………………………… ve …………………………………………’dır.
3. ………………………….. ili, ………………………….. ilçesi, ………………………….. Mahallesi, …….. ada, …….. parsel sayılı taşınmaz muris adına kayıtlı olup mirasın açılmasıyla birlikte mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti oluşmuştur.
4. Taraflar arasında dava konusu taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşma sağlanamamıştır.
5. Taşınmazın niteliği, yüzölçümü, imar durumu ve kullanım biçimi itibarıyla aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olmadığı değerlendirilmektedir.
6. Bu nedenle taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesi gerekmektedir.
7. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi kapsamında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş; görüşmeler sonucunda anlaşma sağlanamamış ve son tutanak düzenlenmiştir.

HUKUKİ NEDENLER : TMK m.698, 699 ve devamı, HMK, 6325 sayılı Kanun ve ilgili sair mevzuat.

DELİLLER :

1. Tapu kayıtları
2. Mirasçılık belgesi
3. Arabuluculuk son tutanağı
4. Keşif
5. Bilirkişi incelemesi
6. Gerektiğinde tanık anlatımları
7. Her türlü yasal delil

SONUÇ VE İSTEM :

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. ………………………….. ili, ………………………….. ilçesi, ………………………….. Mahallesi, …….. ada, …….. parsel sayılı taşınmazın öncelikle aynen taksiminin mümkün olup olmadığının değerlendirilmesine,
2. Aynen taksimin mümkün olmadığının anlaşılması hâlinde taşınmaz üzerindeki ortaklığın SATIŞ SURETİYLE GİDERİLMESİNE,
3. Satış sonucunda elde edilecek bedelin tarafların tapu ve miras payları gözetilerek dağıtılmasına,
4. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesine,

karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.

Tarih: …/…/20…

Davacı Vekili Av. Metehan Karakulak

EKLER :

1. Mirasçılık belgesi
2. Arabuluculuk son tutanağı
3. Vekâletname örneği
4. Varsa tapu kayıt ve belgeleri

2. Miras İlişkisi Bulunmaksızın Paylı Mülkiyete Konu Taşınmazda

T.C. ALANYA SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI : ………………………………………… T.C. Kimlik No : ………………………………….

VEKİLİ : Av. Metehan Karakulak

DAVALILAR :

1. ………………………………………… — T.C. Kimlik No : ………………………………….
2. ………………………………………… — T.C. Kimlik No : ………………………………….

KONU : Dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın, aynen taksimin mümkün olmaması hâlinde satış suretiyle giderilmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR :

1. Davacı ile davalılar, ………………………….. ili, ………………………….. ilçesi, ………………………….. Mahallesi, …….. ada, …….. parsel sayılı taşınmazda paydaştır.
2. Taraflar arasında taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşma sağlanamamıştır.
3. Dava konusu taşınmazın niteliği, yüzölçümü, imar durumu ve kullanım şekli dikkate alındığında aynen taksim suretiyle paylaşımının mümkün olmadığı değerlendirilmektedir.
4. Türk Medeni Kanunu uyarınca ortaklığın devamını zorunlu kılan hukuki bir sebep bulunmadığından dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi talep edilmektedir.
5. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş; taraflar arasında anlaşma sağlanamamış ve son tutanak düzenlenmiştir.

HUKUKİ NEDENLER : TMK m.698, 699 ve devamı, HMK, 6325 sayılı Kanun ve ilgili sair mevzuat.

DELİLLER :

1. Tapu kayıtları
2. Arabuluculuk son tutanağı
3. Keşif
4. Bilirkişi incelemesi
5. Gerektiğinde tanık anlatımları
6. Her türlü yasal delil

SONUÇ VE İSTEM :

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. ………………………….. ili, ………………………….. ilçesi, ………………………….. Mahallesi, …….. ada, …….. parsel sayılı taşınmazın öncelikle aynen taksiminin mümkün olup olmadığının değerlendirilmesine,
2. Aynen taksimin mümkün olmadığının anlaşılması hâlinde taşınmaz üzerindeki ortaklığın SATIŞ SURETİYLE GİDERİLMESİNE,
3. Satış bedelinin taraflara tapu payları oranında dağıtılmasına,
4. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesine,

karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.

Tarih: …/…/20…

Davacı Vekili Av. Metehan Karakulak

EKLER :

1. Arabuluculuk son tutanağı
2. Vekâletname örneği
3. Varsa tapu kayıt ve belgeleri