Kira Artışında Hangi Ayın TÜFE Oranı Kullanılır?

Giriş

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira artışının yasal tavanı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre artış, TÜİK’in açıkladığı “tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını” aşamaz.

Uygulamada en sık karışan nokta, bu oranın hangi aya ait olduğudur. Aşağıda kira artışında esas alınacak dönemi, yenileme tarihinin önemini ve TÜİK verisinin henüz açıklanmadığı durumları örnekle açıklıyoruz.

Somut sözleşmeniz için sonucu hızlıca görmek isterseniz kira artışı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Kira artışında hangi ayın TÜFE oranı kullanılır?

Kira artışında aylık ya da yıllık (bir önceki yılın aynı ayına göre) değişim oranı değil, yalnızca on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır. TÜİK her ay bu üç oranı birlikte açıklar; TBK m.344’teki tavan bunlardan sadece sonuncusudur.

Esas alınacak dönem, kural olarak kira yılının sona erdiği aya ait on iki aylık ortalama orandır. Yani yeni kira dönemi hangi ay başlıyorsa, bir önceki ayın on iki aylık ortalama değişim oranına bakılır.

Örnek: Kira sözleşmesi her yıl 15 Mart’ta yenileniyorsa, 15 Mart’ta başlayacak yeni dönem için Şubat ayına ait on iki aylık ortalama TÜFE oranı kullanılır. Şubat verisi genellikle Mart ayının ilk günlerinde açıklandığından, bu tarihte oran çoğunlukla bellidir.

Kira sözleşmesinin yenileme tarihi neden önemlidir?

Yenileme (yıl dönümü) tarihi, iki nedenle belirleyicidir:

• Hangi dönemin oranının uygulanacağını bu tarih belirler. Sözleşmenin imza tarihi değil, kira yılının başladığı gün esas alınır.
• Artışın yürürlüğe gireceği ay budur. Kiraya veren, yeni bedeli ancak yeni kira yılından itibaren talep edebilir; geçmişe dönük fark istenemez.

Bu nedenle sözleşmede “başlangıç tarihi” ile “süre” hükümleri birlikte okunmalıdır. Bir yıllık sözleşmede kira yılı, başlangıç tarihinin yıl dönümünde biter ve yeni dönem ertesi gün başlar.

Ayın 1’inde kira yenileniyorsa hangi oran uygulanır?

Yenileme ayın 1’ine denk geliyorsa özel bir durum ortaya çıkar: yeni kira dönemi, bir önceki aya ait TÜİK verisi henüz açıklanmadan başlar.

TÜİK, bir aya ilişkin enflasyon verilerini takip eden ayın ilk üç günü içinde yayımlar. Dolayısıyla 1 Eylül’de başlayan bir kira döneminde, esas alınacak Ağustos verisi ancak 3 Eylül civarında belli olur.

Bu durumda uygulamada iki görüş vardır:

1. Yenileme ayından bir önceki ayın oranı esas alınır (henüz açıklanmamış olsa bile); oran açıklandığında kesin hesap yapılır.
2. Yenileme tarihinde açıklanmış olan en son oran esas alınır (yani bir önceki ayın değil, ondan önceki ayın oranı).

Taraflar arasında uyuşmazlık çıkmaması için, sözleşmeye hangi dönemin esas alınacağının açıkça yazılması en sağlıklı çözümdür.

TÜİK oranı henüz açıklanmamışsa ne olur?

Esas alınacak dönemin oranı yenileme tarihinde henüz yayımlanmamışsa:

• Kiraya veren, en son açıklanan resmî oranla bir ön hesaplama yaparak yeni bedeli bildirebilir; oran açıklandığında bedel kesinleştirilir.
• Kiracı bu ön bedeli öderse, kesin oran belli olduğunda aradaki fark talep edilebilir ya da iade edilir.
• İhtilaf hâlinde, kira bedelinin tespiti davası açılarak mahkemeden belirleme istenebilir.

Ön hesaplama yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli olan yasal tavanı gösterir; sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır.

1 Eylül’de yenilenen kira için Ağustos TÜFE’si mi kullanılır?

Baskın görüşe göre evet. 1 Eylül’de başlayan yeni kira dönemi için, Ağustos ayına ait on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Bu oran 3 Eylül civarında açıklanır.

Uygulamada sık görülen yaklaşım şudur: kiraya veren 1 Eylül’de, elindeki son resmî oranla (Temmuz) bir ön bildirim yapar; 3 Eylül’de Ağustos oranı açıklandığında bedel bu orana göre kesinleştirilir. İkinci görüşü benimseyen bazı uygulamacılar ise doğrudan Temmuz oranını esas alır.

Hangi dönemin uygulanacağı tartışmalıysa veya kiraya veren yasal tavanın üzerinde bir artış talep ediyorsa, büromuzla iletişime geçerek somut sözleşmeniz üzerinden değerlendirme yaptırmanız önerilir.

Özet

• Kira artışında yalnızca on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kullanılır (TBK m.344).
• Esas alınan dönem, yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki aydır.
• Ayın 1’inde yenilenen kiralarda ilgili TÜİK verisi henüz açıklanmamış olabilir; bu durumda son resmî oranla ön hesaplama yapılır ve oran açıklanınca kesinleştirilir.
• 1 Eylül’de yenilenen kira için baskın görüş Ağustos on iki aylık ortalama oranıdır.

Güncel oranla sonucu görmek için kira artışı hesaplama aracımıza göz atabilirsiniz. Kira ilişkisinin diğer yönleri için Kira Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut uyuşmazlığınız için avukata danışın.